Neuigkeiten zu rechtlichen Themen

Man muss nicht alles können oder wissen, sondern nur die richtigen Fachleute kennen. Wenn eine hinzugezogene Beratungsfirma dann jedoch falsch berät, guckt so mancher zu Recht dumm aus der Wäsche. Im Folgenden ging es um das brandheiße Thema der energetischen Sanierung, das als Beratungsfehlleistung vor dem Landgericht Berlin II (LG) landete.

Ein Mann hatte eine Firma für Energieberatung mit der energetischen Sanierung seines Einfamilienhauses beauftragt. Nach der erfolgten Beratung beantragte er Förderleistungen und erhielt einen entsprechenden Zuwendungsbescheid. Daraufhin holte er Angebote für die Sanierungsmaßnahmen ein und schickte sie der Energieberatungsfirma. Nachdem diese die Angebote auch nicht beanstandete, gab der Eigentümer für den Verwendungsnachweis der Fördermittel in Absprache mit eben jener Beratungsfirma verschiedene Wärmedurchgangskoeffizienten an. Das Bundesamt teilte ihm daraufhin mit, dass die technischen Mindestanforderungen bei der Sanierung nicht erreicht seien - es hob den Förderbescheid teilweise auf. Daraufhin verlangte der Eigentümer Schadensersatz von der Energieberatungsfirma und klagte.

Das LG hat die Energieberatungsfirma zur Zahlung von Schadensersatz von über 6.000 EUR wegen einer Falschberatung verurteilt. Aufgrund der Falschberatung hatte der Eigentümer Fenster und Dachfenster mit zu hohen Wärmedurchgangskoeffizienten einbauen lassen, die nicht förderfähig waren. Dieser Schaden war ihm zu ersetzen, da die Firma ihre Pflicht zur fachlich zutreffenden Beratung verletzt hatte.

Hinweis: Ein folgerichtiges Urteil. Beratungsfirmen sind gerade dafür da, sachunkundige Menschen zu beraten. Für Falschinformationen und daraus entstehende Schäden haften sie.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Onlinebanking gilt als sicher, solange sich die Kunden an die ordnungsgemäße Nutzung halten. Im Folgenden war eine eigentlich sichere Zwei-Faktor-Authentisierung, bei der ein online ausgelöster Auftrag auf einem anderen onlinefähigen Gerät bestätigt werden muss, durch einen dritten Faktor gestört: einen angeblichen Mitarbeiter am Telefon. Das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG) musste entscheiden, ob der folglich entstandene Schaden erstattungsfähig war oder nicht.

Eine Frau hatte bei ihrer Bank ein Girokontomodell mit Online-Banking und dem sogenannten push-TAN-Verfahren gewählt. Bei diesem Verfahren wird die jeweilige Freigabe eines an einem onlinefähigen Gerät ausgelösten Bankingauftrags auf einem weiteren Gerät - Smartphone oder Tablet - per spezieller App erteilt. Dann jedoch erhielt die Bankkundin einen Anruf eines angeblichen Bankmitarbeiters, der von einem Versuch einer unberechtigten Kreditkartenanmeldung berichtete. Er forderte die Frau auf, das push-TAN-Verfahren durchzuführen, um die Kreditkartenanmeldung zu ihrem Konto zu löschen. Auf seine Anweisung hin wiederholte sie diesen Vorgang viermal. Er gab ihr anschließend die Auskunft, dass ihr Konto zur Sicherheit gesperrt werde, sie aber mit der EC-Karte weiterhin zahlen könne. Von dem Konto der Frau wurden schließlich mittels einer neu registrierten Kreditkarte insgesamt knapp 8.000 EUR abgebucht. Als die Bank die Regulierung des Schadens ablehnte, klagte die Frau - allerdings vergeblich.

Die Frau hatte nach Auffassung des OLG pflichtwidrig einen durch Dritte veranlassten Buchungsvorgang im Wege des push-TAN-Verfahrens freigegeben. Aus den Sicherheitshinweisen der Bank ergab sich jedoch eindeutig, dass Bankmitarbeiter am Telefon niemals dazu auffordern, eine TAN zu nennen oder einen Auftrag mit der push-TAN-App freizugeben. Die Frau hätte durch den Telefonanruf misstrauisch werden müssen.

Hinweis: Wer telefonisch eine geheime Nummer freigibt, muss sich nicht wundern, dass die Bank keinen Schadensersatz leisten muss. Sparkassen, Banken, Versicherungen und alle anderen Unternehmen rufen niemals an und verlangen die Preisgabe oder Verwendung von geheimen Informationen.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste einen Fall entscheiden, in dem der geltende Grundsatz umgangen werden sollte, dass bei verkäuferseitiger Maklerbeauftragung dessen Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen wird. Da spiele es auch keine Rolle, dass der Kaufpreis entsprechend reduziert wird.

Ein Ehepaar kaufte eine Doppelhaushälfte. Mit der Vermittlung der Immobilie entstand der zuständigen Maklerin ein Anspruch von 25.000 EUR - und zwar der Verkäuferin gegenüber. Der im Expose vorgesehene Kaufpreis wurde dann um diese 25.000 EUR reduziert, zugleich verpflichteten sich die Käufer zur Zahlung eines Honorars in selbiger Höhe. Das Honorar zahlten sie also direkt an die Maklerin. Alle glücklich? Weit gefehlt. Die Käufer verlangten die von ihnen gezahlte Provision zurück, und dies zu Recht.

Der BGH erklärte die Vereinbarung über den Maklerlohn für komplett unwirksam. § 656d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags untereinander anwendbar, hier also zwischen dem Ehepaar und der Verkäuferin. Vielmehr erfasst er auch vertragliche Vereinbarungen, durch die (unmittelbar oder mittelbar) ein Anspruch des Maklers auf Zahlung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die selbst nicht Partei des Maklervertrags war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin, die den Maklervertrag abgeschlossen hatte, nicht zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung. Die Käufer konnten die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.

Hinweis: Die Umgehung von zwingenden gesetzlichen Vorschriften ist nie eine gute Idee. In jedem Fall sollte vorher ein Rechtsanwalt um Rat gebeten werden.

(aus: Ausgabe 05/2025)

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit einem steuerlichen Problem auseinandersetzen, das eine Mieterin aufwarf, als diese der Meinung war, dass sie doppelte Umsatzsteuer für einzelne Betriebskosten zahle. Ob und unter welchen Umständen dies gerechtfertigt ist, war gar nicht so einfach darzulegen.

In einem Vertrag zur Anmietung von Gewerberäumen war geregelt, dass die Mieterin die monatliche Grundmiete, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten habe. Die Mieterin zahlte dann die Nebenkostenabrechnung zuzüglich der Umsatzsteuer. Dann fiel ihr auf, dass in einzelnen Betriebskosten bereits die Umsatzsteuer enthalten war, zum Beispiel bei Beträgen eines Hausmeisterdienstes. Deshalb meinte sie nun, doppelte Umsatzsteuer gezahlt zu haben. Denn die Vermieterin hatte die Kosten, in denen bereits die Umsatzsteuer enthalten war, umgelegt und dann noch einmal Umsatzsteuer darauf berechnet. Das hatte sie aber deshalb gemacht, da es sich um eine Wohnungseigentumsanlage/Teileigentumsanlage gehandelt hat und ein Herausrechnen der Umsatzsteuer aus den einzelnen Positionen gar nicht möglich war. Schließlich klagte die Mieterin die Rückzahlung der angeblich zu viel gezahlten Umsatzsteuer ein. Geld hat sie allerdings keins bekommen.

Die Vermieterin hatte die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung für umlagefähige Kostenpositionen in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Klägerin umgelegt - und durfte dies in Augen des BGH auch. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.

Hinweis: Der Vermieter kann die Umsatzsteuer also nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abwälzen. Solche Fallgestaltungen bedürfen einer intensiven rechtlichen Begleitung.

(aus: Ausgabe 05/2025)