Neuigkeiten zu steuerlichen Themen

Wenn Sie ein Objekt vermieten, müssen Sie die hieraus erzielten Einnahmen versteuern. Wurde das Objekt teilweise fremdfinanziert, können Sie die Schuldzinsen für ein Darlehen, das für das Objekt aufgenommen und tatsächlich verwendet wurde, als Werbungskosten berücksichtigen. Zu den Schuldzinsen und somit den Werbungskosten zählt grundsätzlich auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, soweit die Schuldzinsen mit einem Vermietungsobjekt in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Das Finanzgericht Köln (FG) musste nun entscheiden, ob noch weitere Voraussetzungen zu erfüllen sind.

Der Kläger erzielte unter anderem Einkünfte aus der Vermietung eines darlehensfinanzierten Objekts, das er Mitte 2018 veräußerte. In seiner Einkommensteuererklärung machte er neben Schuldzinsen noch eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens geltend, da der Veräußerungserlös für die Darlehenstilgung genutzt worden sei. Das Finanzamt folgte dem nicht.

Die Klage vor dem FG war unbegründet. Die Vorfälligkeitsentschädigung sei zu Recht nicht als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt worden. Bei Schuldzinsen komme es darauf an, ob das Darlehen, für das die Schuldzinsen gezahlt würden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet worden sei. Zu den Schuldzinsen zähle zwar auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, im Besprechungsfall fehle es jedoch am wirtschaftlichen Zusammenhang. Der Kläger habe zuerst das Objekt veräußert und erst danach mit dem Erlös das Darlehen abgelöst.

Die teilweise Verwendung des restlichen Veräußerungserlöses für andere Darlehen sei ebenfalls nicht steuermindernd zu berücksichtigen. Es habe an einer Vereinbarung mit dem Zahlenden über die Verwendung des restlichen Erlöses zur Rückzahlung des Darlehens eines anderen Vermietungsobjekts gefehlt. Auch eine Berücksichtigung als privates Veräußerungsgeschäft war im Besprechungsfall nicht möglich, da mehr als zehn Jahre seit der Anschaffung vergangen waren.

(aus: Ausgabe 05/2024)

Werden nicht mehr handelbare Vermögensgegenstände eines Investmentfonds (illiquide Assets) auf einen neuen Investmentfonds übertragen, spricht man von der Bildung sogenannter "Side Pockets" (wörtlich Seitentaschen). Eine Trennung von illiquiden und liquiden Assets ist ferner möglich, indem die illiquiden Assets im bisherigen Fonds verbleiben und die liquiden Assets den Fonds verlassen und auf einen neuen (abgespaltenen) Investmentfonds übertragen werden. Der Anleger erhält für jeden bisherigen Investmentanteil neue Investmentanteile am abgespaltenen Fonds.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat in einem aktuellen Schreiben dargelegt, welche Besteuerungsgrundsätze bei Assetübertragungen im Rahmen einer Abspaltung zu beachten sind. Danach gilt:

• Die Anteilseinräumung am abgespaltenen Investmentfonds stellt eine zu versteuernde Sachausschüttung dar.
• Der Anteilserwerb am abgespaltenen Investmentfonds stellt beim Anleger einen Anschaffungsvorgang dar.
• Wird der Investmentfonds mit illiquiden Assets abgewickelt und erfolgen dabei Ausschüttungen an den Anleger, handelt es sich hierbei ebenfalls um Ausschüttungen. Grundsätzlich könnten hierbei die besonderen Regelungen zur Ermittlung der Erträge bei Abwicklung eines Investmentfonds zur Anwendung kommen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Verwaltungsgesellschaft einen Rücknahmepreis ermittelt und veröffentlicht. Sofern die Gesellschaft von einer Ermittlung und Veröffentlichung der Rücknahmepreise des Investmentfonds mit illiquiden Assets absieht, müssen die Ausschüttungen - vorbehaltlich einer Teilfreistellung - in voller Höhe versteuert werden.

Die angeführten Besteuerungsregeln würden zu einer Besteuerung der Sachausschüttung und bei fehlendem Rücknahmepreis zu einer Besteuerung der Ausschüttungen in der Abwicklungsphase und damit zu einer übermäßigen Besteuerung führen. Das BMF lässt daher folgende Vereinfachungsregelung zu:

• Die Sachausschüttung in Form der Investmentanteile an dem abgespaltenen Investmentfonds ist mit 0 EUR zu bewerten.
• Wenn die liquiden Assets in dem bisherigen Investmentfonds verbleiben und die illiquiden Assets auf einen abgespaltenen Investmentfonds übertragen werden, gelten die Investmentanteile an dem abgespaltenen Investmentfonds im Zeitpunkt der Abspaltung als neu angeschafft. Die Anschaffungskosten des Anlegers für diese Investmentanteile sind mit 0 EUR anzusetzen.
• Wenn hingegen die liquiden Assets auf einen abgespaltenen Investmentfonds übertragen werden und die illiquiden Assets in dem bisherigen Investmentfonds verbleiben, dann gelten die bisherigen Anschaffungskosten und Anschaffungsdaten der Investmentanteile an dem bisherigen Investmentfonds als Anschaffungskosten und Anschaffungsdaten der Investmentanteile an dem abgespaltenen Investmentfonds. Für die Anteile an dem bisherigen Investmentfonds sind die Anschaffungskosten mit 0 EUR anzusetzen und der Zeitpunkt der Abspaltung gilt als Anschaffungsdatum.

(aus: Ausgabe 12/2023)

Wer Wohnraum vermietet, ist in der Regel an einer möglichst hohen Abschreibung seines Mietobjekts interessiert, um seine steuerpflichtigen Mieteinkünfte zu mindern. Ab 2023 wurden die Abschreibungsmöglichkeiten für Vermietungsobjekte verbessert. Seither gilt:

• Neue lineare Abschreibung: Immobilien des Privatvermögens, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt und zu Wohnzwecken vermietet werden, dürfen mit jährlich 3 % abgeschrieben werden. Für ältere Immobilien gilt nach wie vor ein Abschreibungssatz von 2 % bzw. 2,5 % pro Jahr. Die erhöhte Abschreibung von 3 % führt dazu, dass Mietobjekte nun schon innerhalb von 33 Jahren abgeschrieben werden können (statt bislang über 50 bzw. 40 Jahre).
• Wieder eingeführte Sonderabschreibung: Bereits im Jahr 2019 hatte der Gesetzgeber eine Sonderabschreibung zum Neubau von Mietwohnungen von bis zu 5 % pro Jahr eingeführt, die für die ersten vier Jahre ab Fertigstellung neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden konnte. Diese Förderung war 2021 ausgelaufen. Nun hat der Gesetzgeber diese Sonderabschreibung wieder eingeführt und an die Einhaltung bestimmter Gebäudeeffizienzvorgaben gekoppelt. Die neuen Förderregelungen gelten nun für Baumaßnahmen, bei denen der Bauantrag in den Jahren 2023 bis 2026 gestellt oder eine Bauanzeige in diesem Zeitraum getätigt wurde. Wie bei der Vorgängerregelung darf in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr abgezogen werden. Die neu errichtete Wohnung muss dafür aber in einem Gebäude liegen, das die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt, und dies muss durch das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen werden. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen zudem 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. In der früheren Regelung lag diese Baukostenobergrenze noch bei 3.000 EUR. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal ein Betrag von 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden (früher 2.000 EUR).

(aus: Ausgabe 12/2023)

Unwetter mit Starkregen, Hagel und orkanartigen Stürmen verursachen in Deutschland regelmäßig hohe Schäden an Gebäuden, Fahrzeugen und in der Landwirtschaft. Betroffene Bürger müssen häufig große Summen für die Wiederbeschaffung von Hausrat und Gebäudereparaturen aufwenden. Ein kleiner Trost: Kosten infolge von Unwetterschäden lassen sich als außergewöhnliche Belastungen in der Einkommensteuererklärung absetzen, sofern sie nicht von einer Versicherung übernommen werden.

Damit das Finanzamt mitspielt, müssen die Aufwendungen aber notwendig und existenziell sein und sich in einem angemessenen Rahmen bewegen. Abgesetzt werden können unter anderem die selbstgetragenen Kosten für Sachverständige, Aufräumarbeiten, die Reparatur von Wohngebäuden sowie die Anschaffung von neuen Möbeln, Hausrat und Kleidung. Aufwendungen für Vermögensgegenstände wie Schmuck oder teure Kunst werden vom Fiskus aber nicht berücksichtigt. Zu beachten ist zudem, dass das Finanzamt von den außergewöhnlichen Belastungen einen Selbstbehalt (zumutbare Belastung) abzieht, dessen Höhe von Einkommen, Familienstand und Kinderzahl abhängt. Damit Kosten infolge von Unwetterschäden steuerlich anerkannt werden, sollte mit der Reparatur zudem innerhalb von drei Jahren nach dem Schadenszeitpunkt begonnen werden.

Sofern Hochwasserschäden an Mietobjekten auftreten, kann der Vermieter die selbstgetragenen Reparaturkosten am Gebäude als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen. Der Vorteil ist, dass das Finanzamt von diesen Kosten - anders als von außergewöhnlichen Belastungen - keine zumutbare Belastung in Abzug bringt. Bei größeren Unwetterereignissen werden von den Finanzverwaltungen der Bundesländer häufig steuerliche Hilfspakete geschnürt, so dass betroffene Steuerzahler dann diverse Erleichterungen wie Steuerstundungen beanspruchen können.

Hinweis: Sofern Handwerkerlöhne für Reparaturmaßnahmen nicht als außergewöhnliche Belastungen oder Werbungskosten abziehbar sind oder aufgrund der zumutbaren Belastung steuerlich unberücksichtigt bleiben, lässt sich für diese Kosten zumindest der Steuerbonus für Handwerkerleistungen beanspruchen. Das Finanzamt zieht dann 20 % der Lohnkosten direkt von der tariflichen Einkommensteuer ab. Die Steuer kann so um bis zu 1.200 EUR pro Jahr gemindert werden. Für diesen Kostenabzug ist es wichtig, dass die Rechnung aufbewahrt und der Rechnungsbetrag unbar (z.B. per Überweisung) gezahlt wird.

(aus: Ausgabe 12/2023)