Neuigkeiten zu rechtlichen Themen

Nur mit Erbschein: Überprüfung der Wirksamkeit der Erbausschlagung im grundbuchrechtlichen Verfahren

Häufig spielen Immobilien bei der Regelung von Nachlässen eine große Rolle. Daher ist auch das Grundbuchamt grundsätzlich verpflichtet, letztwillige Verfügungen von Todes wegen auszulegen, um so beispielsweise die Stellung eines Erben zu ermitteln. Diese Verpflichtung hat allerdings auch Grenzen, wie das Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG) in einem kürzlich entschiedenen Fall festgestellt hat.

Häufig spielen Immobilien bei der Regelung von Nachlässen eine große Rolle. Daher ist auch das Grundbuchamt grundsätzlich verpflichtet, letztwillige Verfügungen von Todes wegen auszulegen, um so beispielsweise die Stellung eines Erben zu ermitteln. Diese Verpflichtung hat allerdings auch Grenzen, wie das Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG) in einem kürzlich entschiedenen Fall festgestellt hat.

Die Eheleute hatten sich im Rahmen eines Erbvertrags gegenseitig zu nichtbefreiten Vorerben eingesetzt und darüber hinaus die jeweiligen Abkömmlinge aus erster Ehe zu Nacherben bestimmt. Einer der Nacherben hat die Erbschaft ausgeschlagen und seine Pflichtteilsansprüche geltend gemacht. Eine weitere Nacherbin beantragte später die Löschung des Nacherbenvermerks aus dem Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte die Berichtigung jedoch unter anderem mit der Begründung ab, dass nicht klar sei, ob der Nacherbe die Nacherbschaft wirksam habe ausschlagen können. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Nacherbin war nicht erfolgreich.

Das OLG hat klargestellt, dass es im Rahmen des grundbuchrechtlichen Verfahrens nicht möglich ist, die Frage der Wirksamkeit einer Erbschaftsausschlagung zu überprüfen, sobald die Möglichkeit bestehe, dass diese Ausschlagung aufgrund einer vorherigen Annahme der Erbschaft nicht mehr möglich ist. Insofern war es nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt die Nacherbin darauf verwiesen hat, diese Fragen zuvor im Rahmen eines Erbscheinsverfahrens zu erklären. Die Nacherbin muss daher zunächst einen Erbschein beantragen. Nach Erteilung des Erbscheins kann dann die Berichtigung des Grundbuchs unter Vorlage der Urkunde erneut beantragt werden.

Hinweis: Im Zweifel empfiehlt es sich, direkt in dem dafür vorgesehenen Verfahren die Erteilung eines Erbscheins zu beantragen - jedenfalls dann, wenn es nicht nur um die rechtliche Würdigung eines feststehenden Sachverhalts durch das Gericht geht, sondern darüber hinaus auch noch weitere Tatsachen ermittelt werden müssen.


Quelle: OLG Zweibrücken, Beschl. v. 30.08.2022 - 3 W 61/22
zum Thema: Erbrecht

(aus: Ausgabe 11/2022)

Wenn Wohnen stört: Die Umwandlung von Gewerbeflächen ist nicht ohne weiteres möglich

Die Begriffe Wohneigentum und Teileigentum sind zu unterscheiden. Wohneigentum ist zum Wohnen bestimmt und Teileigentum bezeichnet eine gewerbliche Nutzung.  Eine Änderung von Gewerbenutzung zur Wohnnutzung und umgekehrt ist aber nicht so einfach möglich - es sei denn, alle Eigentümer der Gemeinschaft stimmen zu. Und da es im folgenden Fall keine Einigkeit gab, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.

Die Begriffe Wohneigentum und Teileigentum sind zu unterscheiden. Wohneigentum ist zum Wohnen bestimmt und Teileigentum bezeichnet eine gewerbliche Nutzung.  Eine Änderung von Gewerbenutzung zur Wohnnutzung und umgekehrt ist aber nicht so einfach möglich - es sei denn, alle Eigentümer der Gemeinschaft stimmen zu. Und da es im folgenden Fall keine Einigkeit gab, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.

Es ging um einen Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In dem Haus gab es insgesamt 14 Einheiten mit zwei Wohnungen unter dem Dachgeschoss. Die restlichen Einheiten waren nach der Teilungserklärung für gewerbliche Zwecke vorgesehen. In einer der Einheiten war ursprünglich eine Zahnarztpraxis mit Labor. Die Eigentümer bauten die Praxis dann zu Wohnzwecken um. Darüber wurde die Verwalterin informiert - nicht aber alle Miteigentümer. Eine Miteigentümerin erhob daher Klage auf Unterlassung der Wohnnutzung.

Der BGH gab ihr recht. Gilt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, und ist innerhalb eines Gebäudes die räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vorgesehen, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit den der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil.

Hinweis: Aus einer Gewerbeeinheit kann in einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Haus durchaus Wohnraum entstehen. Etwas anderes gilt eben nur dann, wenn hauptsächlich Gewerbenutzung in dem Haus vorhanden ist.


Quelle: BGH, Urt. v. 15.07.2022 - V ZR 127/21
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2022)

Permanent Make-up: Ohne konkrete Vorgaben müssen künstlerische Aspekte eingeräumt werden

Ein Permanent Make-up ist eine Art Mikrotätowierung, die durch den natürlichen Abrieb der betroffenen Hautschichten nach und nach verblasst und nahezu ganz verschwindet. Wenn dabei also etwas schiefgeht, sind Patienten wie der Mann im folgenden Fall zwar nicht so schlimm entstellt, wie es nach einer missglückten Schönheitsoperation der Fall wäre. Lang daran zu tragen hat man dennoch, vor allem im Gesicht, bei dem diese Art der Selbstoptimierung bevorzugt angewendet wird. Ob aber überhaupt etwas schiefgelaufen ist, war hier zuallererst durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) zu klären.

Ein Permanent Make-up ist eine Art Mikrotätowierung, die durch den natürlichen Abrieb der betroffenen Hautschichten nach und nach verblasst und nahezu ganz verschwindet. Wenn dabei also etwas schiefgeht, sind Patienten wie der Mann im folgenden Fall zwar nicht so schlimm entstellt, wie es nach einer missglückten Schönheitsoperation der Fall wäre. Lang daran zu tragen hat man dennoch, vor allem im Gesicht, bei dem diese Art der Selbstoptimierung bevorzugt angewendet wird. Ob aber überhaupt etwas schiefgelaufen ist, war hier zuallererst durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) zu klären.

Ein Mann ließ sich an seinen Augenbrauen für 280 EUR in einem Kosmetikstudio behandeln. Er bestätigte zuvor mit seiner Unterschrift, dass vor der Pigmentierung das Permanent Make-up vorgezeichnet und ihm mittels Spiegel gezeigt wird. Gleiches galt für das ungefähre Farbendergebnis. Er unterzeichnete zudem einen als "Abnahme" bezeichneten Passus, wonach er das Permanent Make-up genauestens überprüft und nach der Behandlung als einwandfrei und ordnungsgemäß beurteilt habe. Einen Tag später beschwerte er sich dann jedoch über die zu dunkle Farbe und verlangte sein Geld zurück. Drei Monate später unterzog er sich einer korrigierenden Laserbehandlung an den Augenbrauen. Diese kostete wiederum 289 EUR. Schließlich verlangte der Mann Schmerzensgeld in Höhe von 3.500 EUR sowie Erstattung der Kosten der Korrekturbehandlung. Er behauptet, es sei ein sogenanntes Micro-Blading vereinbart worden, bei dem die Linien der Härchen der Augenbrauen eingeschnitten und mit Farbpigmenten in die Haut eingearbeitet würden. Die vorgenommene Pigmentierung der Beklagten hingegen entstelle ihn, da ihm "zwei schwarze Balken" in Höhe der Augenbrauen tätowiert worden seien.

Das sah das OLG jedoch anders. Eine Augenbrauenpigmentierung betrifft neben der reinen handwerklichen Leistung auch künstlerische Aspekte. Der Besteller hat deshalb grundsätzlich einen künstlerischen Gestaltungsspielraum des Unternehmers hinzunehmen. Etwas anderes kann dann gelten, wenn konkrete Vorgaben gemacht wurden. Allein Geschmacksabweichungen hinsichtlich einer Pigmentierung der Augenbrauen sind kein Mangel.

Hinweis: Dieser Fall ist ohne Bildmaterial sicherlich nur schwer nachzuvollziehen. Wenn ein Gericht bei einer das Gesicht betreffenden Klage von "künstlerischem Gestaltungsspielraum" spricht, sollten wir ihm vertrauen, dass die Mängel hier nicht so gravierend ausfielen, wie sie der Kläger empfand.


Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 05.07.2022 - 17 U 116/21
zum Thema: Sonstiges

(aus: Ausgabe 11/2022)

Abgelaufene Rechtsmittelbegründungsfrist: Zu laxer Umgang mit Fristenregelung verhindert Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand

Zur Zuverlässigkeit unseres Rechtssystems gehört auch die Fristenregelung, die an die Rechtsanwälte hohe Anforderungen stellt. Diese einzuhalten, gehört daher zu ihren obersten Pflichten, die sie auch nicht an Mitarbeiter delegieren und im Ernstfall mit Fehlern ihrerseits rechtfertigen können. Auch wenn sich der Anwalt in diesem Fall erhoffte, seine Angelegenheit wieder "in den vorherigen Stand" einsetzen lassen zu können, erteilte ihm der Bundesgerichtshof (BGH) mit dieser Argumentationsführung eine eindeutige Abfuhr.

Zur Zuverlässigkeit unseres Rechtssystems gehört auch die Fristenregelung, die an die Rechtsanwälte hohe Anforderungen stellt. Diese einzuhalten, gehört daher zu ihren obersten Pflichten, die sie auch nicht an Mitarbeiter delegieren und im Ernstfall mit Fehlern ihrerseits rechtfertigen können. Auch wenn sich der Anwalt in diesem Fall erhoffte, seine Angelegenheit wieder "in den vorherigen Stand" einsetzen lassen zu können, erteilte ihm der Bundesgerichtshof (BGH) mit dieser Argumentationsführung eine eindeutige Abfuhr.

Das Familiengericht hatte eine Frau zur Zahlung eines Zugewinnausgleichs an ihren Exmann verurteilt. Das Urteil wurde dem Rechtsanwalt am 25.08.2021 zugestellt. Dieser legte innerhalb der vorgeschriebenen Frist Beschwerde ein. Dann vergaß er jedoch, die Beschwerde auch fristgemäß zu begründen. Nachdem das Oberlandesgericht ihn darauf hingewiesen hatte, beantragte er eine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand. Als Begründung teilte er mit, dass die sonst stets sehr zuverlässige Kanzleiangestellte vergessen habe, die Frist zur Beschwerdebegründung im Fristenkalender zu notieren. Schließlich holte er die Begründung im November 2021 nach. Das war allerdings verspätet.

Der Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand wurde auch vom BGH zurückgewiesen. Überträgt ein Rechtsanwalt die Notierung von Fristen einer Bürokraft, muss er durch geeignete organisatorische Maßnahmen sicherstellen, dass die Fristen zuverlässig festgehalten und kontrolliert werden. Hierzu gehört insbesondere, dass die Rechtsmittelfristen in der Handakte notiert werden und die Handakte durch entsprechende Erledigungsvermerke oder auf sonstige Weise erkennen lässt, dass die Fristen in den Fristenkalender eingetragen worden sind. Werden einem Rechtsanwalt die Akten im Zusammenhang mit einer fristgebundenen Verfahrenshandlung vorgelegt, hat er den Ablauf von Rechtsmittelbegründungsfristen eigenverantwortlich zu prüfen. Das war hier allerdings nicht geschehen.

Hinweis: Wird tatsächlich einmal eine Frist versäumt, ist der Rechtsanwalt haftpflichtversichert. Mandanten bleiben also nicht auf dem Schaden sitzen.


Quelle: BGH, Urt. v. 29.06.2022 - XII ZB 9/22
zum Thema: Sonstiges

(aus: Ausgabe 11/2022)

Klein, schnell, umständlich: Verbraucherschutzverband setzt sich gegen Kleingedrucktes in digitaler Autowerbung durch

Sie kennen sicherlich auch Werbeanzeigen im Internet, aber auch im Fernsehen, bei denen viel Kleingedrucktes gezeigt wird, was kaum lesbar ist, weil es viel zu klein geschrieben und viel zu schnell vorbei ist. Genau so war es in diesem Fall des Oberlandesgerichts Köln (OLG) auch. Das Heikle daran: Es ging wieder einmal um die Umweltwerte eines Kraftfahrzeugs - diesmal aber nicht um Falschangaben, sondern eben um die Umstände, ordnungsgemäß laut Pkw-Energieverbrauchskennzeichnungsverordnung (Pkw-EnVKV) darüber informiert zu werden.

Sie kennen sicherlich auch Werbeanzeigen im Internet, aber auch im Fernsehen, bei denen viel Kleingedrucktes gezeigt wird, was kaum lesbar ist, weil es viel zu klein geschrieben und viel zu schnell vorbei ist. Genau so war es in diesem Fall des Oberlandesgerichts Köln (OLG) auch. Das Heikle daran: Es ging wieder einmal um die Umweltwerte eines Kraftfahrzeugs - diesmal aber nicht um Falschangaben, sondern eben um die Umstände, ordnungsgemäß laut Pkw-Energieverbrauchskennzeichnungsverordnung (Pkw-EnVKV) darüber informiert zu werden.

Ein Autohaus hatte einen Videoclip im Internet veröffentlicht. Der Videoclip lief automatisch vollständig ab. Nach 17 Sekunden erschien die Auflösung der Fußnote "1" unter anderem mit den Angaben zum Kraftstoffverbrauch und den CO2-Emissionen. Nach Betätigung des Buttons "Mehr ansehen" erschienen die Angaben zum offiziellen Kraftstoffverbrauch und den spezifischen CO2-Emissionen. Dagegen ging ein Verbraucherschutzverband vor. Er sah in dem Posting einen Verstoß gegen § 5 Pkw-EnVKV, da das Autohaus nicht sichergestellt habe, dass die Angaben zum Kraftstoffverbrauch und den CO2-Emissionen automatisch in dem Augenblick zur Kenntnis genommen werden würden, in dem erstmalig Angaben zur Motorisierung auf der Internetseite angezeigt würden. Der Verband hat das Autohaus auf Unterlassung und Zahlung einer Abmahnkostenpauschale in Anspruch genommen - zu Recht.

Dass die Angaben zum Kraftstoffverbrauch und zu den CO2-Emissionen nach dem Anklicken des Links "Mehr anzeigen" auf der gleichen Seite angegeben sind wie die Angabe zur Motorleistung, genügt laut OLG den Vorgaben der Pkw-EnVKV nicht. Die Umweltangaben sind bei Internetwerbung nur dann erstens tatsächlich gut lesbar, zweitens ebenso betont wie der Hauptteil der Werbebotschaft und drittens auch bei flüchtigem Lesen leicht verständlich, wenn sie in unmittelbar räumlichem Zusammenhang mit den Angaben zur Motorisierung stehen.

Hinweis: Ein weiteres Urteil gegen die Automobilindustrie. Werbung muss fair sein und die geltenden gesetzlichen Bestimmungen einhalten.


Quelle: OLG Köln, Urt. v. 10.06.2022 - 6 U 3/22
zum Thema: Sonstiges

(aus: Ausgabe 11/2022)

Betreten der Wohnung: Nachbarn sind bei notwendigen Vermessungsmaßnahmen zur Mitwirkung verpflichtet

Wer sich an Wohneigentum binden will, sollte seine künftige Nachbarschaft gut prüfen. Ob der Kläger im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) mit seiner Wahl eines Baugrundstücks gut beraten ist, mag dahingestellt sein. Fakt ist, dass das frische Nebeneinander mit einem Urteil zu seinen Gunsten startet, nachdem sich eine Nachbarin bei einer erforderlichen Maßnahme als unkooperativ erwies.

Wer sich an Wohneigentum binden will, sollte seine künftige Nachbarschaft gut prüfen. Ob der Kläger im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) mit seiner Wahl eines Baugrundstücks gut beraten ist, mag dahingestellt sein. Fakt ist, dass das frische Nebeneinander mit einem Urteil zu seinen Gunsten startet, nachdem sich eine Nachbarin bei einer erforderlichen Maßnahme als unkooperativ erwies.

Ein Mann wollte in Mecklenburg-Vorpommern bauen und wurde deshalb vom Bauamt aufgefordert, einen amtlichen Lageplan zu erstellen. Er engagierte dafür einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Dieser stellte dann allerdings fest, dass es für die Festlegung der Grenzpunkte einer Messung der Wand im benachbarten Reihenhaus bedurfte. Der Vermessungsingenieur hätte also kurzzeitig die Wohnung betreten müssen, was die betreffende Nachbarin jedoch verweigerte.

Der BGH stellte fest, dass sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Duldung einer für die Grenzfeststellung erforderlichen Vermessung in der Wohnung der Nachbarin ergeben kann. Der Umstand, dass Wohnungen für die amtliche Vermessung nach den Bestimmungen des Landesvermessungsgesetzes nur mit Einwilligung des Wohnungsinhabers betreten werden dürfen, schließt diesen Duldungsanspruch nicht aus.

Hinweis: Miteinander zu sprechen ist stets besser, als sich zu verklagen. Wenn das allerdings nicht hilft, bleibt nur noch der Gang vor die Gerichte übrig.


Quelle: BGH, Urt. v. 20.05.2022 - V ZR 199/21
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2022)

Keine Stornokosten: Atemwegserkrankte Seniorin darf von vor Pandemieausbruch gebuchter Reise zurücktreten

Wann eine Reisestornierung kostenlos ist oder aber Stornogebühren anfallen, ist auch bei der Covid-19-Pandemie eine Frage des Einzelfalls. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) legt zu Recht Wert darauf, dass der sogenannte Ausschlusstatbestand nicht erst bei Unmöglichkeit der Reisedurchführung greift, sondern auch dann, wenn sie nur mit erheblichen und nicht zumutbaren Risiken verbunden wäre. Und dies liegt durchaus im Auge des jeweiligen Betroffenen - und das war im folgenden Fall eine 85 Jahre alte Dame.

Wann eine Reisestornierung kostenlos ist oder aber Stornogebühren anfallen, ist auch bei der Covid-19-Pandemie eine Frage des Einzelfalls. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) legt zu Recht Wert darauf, dass der sogenannte Ausschlusstatbestand nicht erst bei Unmöglichkeit der Reisedurchführung greift, sondern auch dann, wenn sie nur mit erheblichen und nicht zumutbaren Risiken verbunden wäre. Und dies liegt durchaus im Auge des jeweiligen Betroffenen - und das war im folgenden Fall eine 85 Jahre alte Dame.

Eine Frau, die bereits unter diversen Atemwegserkrankungen litt, buchte im Januar 2020 eine Donaukreuzfahrt im Zeitraum im Juni 2020 zu einem Preis von ca. 1.600 EUR. Auf Anraten ihrer Ärztin trat sie jedoch zwei Wochen vor Reisebeginn von der Reise zurück und verlangte die Rückzahlung der bereits geleisteten Anzahlung von 320 EUR. Das Reiseunternehmen konterte und berechnete hingegen weitere Stornokosten über ca. 1.000 EUR. Die Flusskreuzfahrt würde schließlich mit einem angepassten Hygienekonzept und einer von 176 auf 100 verringerten Passagierzahl durchgeführt. Schließlich klagte die Frau - mit Erfolg.

Der Reiseveranstalter konnte keinen Anspruch auf Entschädigung nach § 651h Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entgegenhalten. Denn ein solcher Anspruch ist nach § 651h Abs. 3 BGB ausgeschlossen, wenn am Bestimmungsort unvermeidbare, außergewöhnliche Umstände auftreten, die die Durchführung der Pauschalreise oder die Beförderung von Personen an den Bestimmungsort erheblich beeinträchtigen. Das war hier der Fall gewesen. Die Covid-19-Pandemie war im Reisezeitraum Sommer 2020 als Umstand zu bewerten, der grundsätzlich geeignet war, die Durchführung der Pauschalreise erheblich zu beeinträchtigen - und angesichts des Alters und der Vorerkrankungen der Dame, des damaligen Wissenstands ohne Impfungsmöglichkeiten und des Buchungsdatums waren die Voraussetzungen für ein kostenloses Storno hier mehr als gegeben.

Hinweis: Apropos Buchungszeitpunkt - Senioren mit ähnlichen gesundheitlichen Voraussetzungen, die ihre Reise jedoch erst nach Ausbruch der Pandemie gebucht haben, dürfen nicht automatisch davon ausgehen, ohne Kosten davonzukommen. Denn die hätten zumindest ahnen (wenn nicht sogar wissen) können, dass es Probleme geben könne.


Quelle: BGH, Urt. v. 30.08.2022 - X ZR 66/21
zum Thema: Sonstiges

(aus: Ausgabe 11/2022)

Allgemeines Persönlichkeitsrecht: Formlose E-Mail ist ausreichend, um sich vor künftigen Werbemails zu schützen

Werbung per E-Mail an Endkunden ist nicht nur seit Längerem verboten - sie unterlassen zu wissen, erfordert weniger Voraussetzungen, als manche Unternehmen denken. Das bestätigte kürzlich das Amtsgericht München (AG), das eine formlose E-Mail als völlig ausreichend befindet, um sich endgültig vor unliebsamer Werbung zu schützen.

Werbung per E-Mail an Endkunden ist nicht nur seit Längerem verboten - sie unterlassen zu wissen, erfordert weniger Voraussetzungen, als manche Unternehmen denken. Das bestätigte kürzlich das Amtsgericht München (AG), das eine formlose E-Mail als völlig ausreichend befindet, um sich endgültig vor unliebsamer Werbung zu schützen.

Ein Mann hatte eine E-Mail-Adresse, die er auch beruflich nutzte. Dann widersprach er der werblichen Nutzung seiner personenbezogenen Daten, indem er eine E-Mail an ein Pay-TV-Unternehmen sandte, das ihm eine Werbe-Mail übermittelt hatte. Dennoch erhielt er im Folgemonat erneut elektronische Post des Unternehmens, in der für den Abschluss eines zwölfmonatigen Abos geworben wurde. Das Unternehmen argumentierte mit technischen Voraussetzungen, die eine simple E-Mail zur Werbeunterbindung so nicht akzeptieren. Dagegen zog der Mann vor das Gericht und verlangte die Unterlassung.

Das AG war auf seiner Seite. Die Verwendung von elektronischer Post für die Zwecke der Werbung entgegen dem eindeutig erklärten Willen des Empfängers stellt einen Eingriff in seine geschützte Privatsphäre und damit in sein allgemeines Persönlichkeitsrecht dar. Der Widerspruch gegen die Zulässigkeit elektronischer Werbung ist an keine bestimmte Form gebunden. Die Verwaltung der Kundendaten obliegt allein dem werbenden Unternehmen und kann nicht auf den Kunden abgewälzt werden, der wie hier auf ein Kundenverwaltungssystem verwiesen wurde, in dem der Empfänger bestimmte Einstellungen hätte setzen sollen, um von künftigen E-Mails verschont zu werden. Im Gegenteil: Der Mann konnte die Unterlassung verlangen.

Hinweis: "Nein" bedeutet "Nein" - wird das vom Vertragspartner nicht verstanden oder akzeptiert, bleibt nur der Gang zum Rechtsanwalt. Der wird dafür sorgen, dass keine weiteren E-Mails gesendet werden. Natürlich ist dabei stets Voraussetzung, dass der Versender zu ermitteln ist.


Quelle: AG München, Urt. v. 05.08.2022 - 142 C 1633/22
zum Thema: Sonstiges

(aus: Ausgabe 11/2022)

110.000 EUR statt 800 DM: Alte Kautionsvereinbarung scheitert an "neuem" Gesetz zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

So sehr sich viele Mieter an ihren Vermietern reiben: Im folgenden Fall hat die Vermieterin rein gar nichts falsch gemacht. Doch wie es manchmal ist - etwas richtig machen heißt im Ernstfall nicht, auch recht zu haben. Das Amtsgericht Köln (AG) kam in seinem Urteil daher nicht umhin, die aktuelle Rechtslage zu berücksichtigen und der klagenden Mieterin zu einem beachtlichen Gewinn hinsichtlich ihrer einst eingezahlten Mietkaution zu verhelfen.

So sehr sich viele Mieter an ihren Vermietern reiben: Im folgenden Fall hat die Vermieterin rein gar nichts falsch gemacht. Doch wie es manchmal ist - etwas richtig machen heißt im Ernstfall nicht, auch recht zu haben. Das Amtsgericht Köln (AG) kam in seinem Urteil daher nicht umhin, die aktuelle Rechtslage zu berücksichtigen und der klagenden Mieterin zu einem beachtlichen Gewinn hinsichtlich ihrer einst eingezahlten Mietkaution zu verhelfen.

Es ging um einen Mietvertrag aus dem Jahr 1960. Danach war die Vermieterin berechtigt, die Kaution in Höhe von 800 DM zugunsten der Mieter in Aktien anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollten die Aktien dann an den Mieter herausgegeben werden. Eine weitere Klausel räumte der Vermieterin dabei das Recht ein, wahlweise lediglich den Nominalbetrag der Aktien in Höhe von 800 DM auszuzahlen. Vertragsgemäß ließ die Vermieterin den Kautionsbetrag in Aktien anlegen. Dann wurde das Mietverhältnis 2021 beendet und die Vermieterin zahlte den Nennbetrag der Aktien in Höhe von ca. 400 EUR aus. Das wollte sich die Mieterin allerdings nicht gefallen lassen und verlangte den aktuellen Aktienwert in Höhe von ca. 110.000 EUR.

Und darauf hatte sie in Augen des AG auch durchaus einen Anspruch. Denn die Klausel über die Auszahlung zum Nominalwert war nach § 551 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nichtig. Vom Gesetz abweichende Regelungen sind bei der Kaution unwirksam. Obwohl die Vorschrift des § 551 BGB beim Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags noch gar nicht existierte, fand sie Anwendung. Dies ergab sich bereits daraus, dass die Parteien im Jahr 2005 einen neuen Mietvertrag über eine andere Wohnung geschlossen hatten und dabei lediglich die Übertragung der Mietsicherheit und bestimmter Regelungen aus dem alten Mietvertrag vereinbart hatten.

Hinweis: Auch alte Kautionsvereinbarungen sind geltendes Recht und müssen erfüllt werden. Im Zweifel hilft der Rechtsanwalt weiter.


Quelle: AG Köln, Urt. v. 19.07.2022 - 203 C 199/21
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2022)

Arglistiges Verschweigen: Verkäufer muss Kosten für neue Kellerabdichtung voll erstatten

Wer eine Immobilie verkauft, tut gut daran, eine Gewährleistungsausschlussklausel zu vereinbaren. Doch Vorsicht - diese schützt nicht vor Schadensersatzansprüchen nach arglistig verschwiegenen Mängeln. Im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) waren die Ansprüche des klagenden Käufers zwar auch in den Vorinstanzen unstrittig, die Höhe des Anspruchs konnte jedoch erst letztinstanzlich geklärt werden.

Wer eine Immobilie verkauft, tut gut daran, eine Gewährleistungsausschlussklausel zu vereinbaren. Doch Vorsicht - diese schützt nicht vor Schadensersatzansprüchen nach arglistig verschwiegenen Mängeln. Im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) waren die Ansprüche des klagenden Käufers zwar auch in den Vorinstanzen unstrittig, die Höhe des Anspruchs konnte jedoch erst letztinstanzlich geklärt werden.

Im September 2010 wurde ein 1979 errichtetes Reihenhaus verkauft. Im Kaufvertrag wurde die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. Allerdings hatten die Verkäufer bereits im Jahr 2002 ein selbstständiges Beweisverfahren wegen Schwarzschimmels im Keller eingeleitet. Der damalige Sachverständige hatte eine Feuchtigkeit in den Kellerwänden festgestellt, die auf einer mangelhaften Abdichtung der Wände beruhte. Das hatten die Verkäufer allerdings im Jahr 2010 den Käufern verschwiegen. Als deshalb im Jahr 2013 eine Durchfeuchtung der Kellerwände festgestellt wurde, wurden die Verkäufer aufgefordert, die Kosten einer neuen Kellerabdichtung in Höhe von knapp 5.000 EUR bis 20.000 EUR zu übernehmen.

Schon in den ersten Instanzen war zwar klar, dass grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch vorlag. Dort wurde jedoch noch ein Abzug "neu für alt" vorgenommen - schließlich hatten die Käufer nun eine ganz neue Abdichtung erhalten.

Damit machte der BGH in letzter Instanz nun Schluss und gab der Klage insgesamt statt. Eine Käuferbeteiligung an den Nachbesserungskosten der mangelhaften Kaufsache scheidet nach den Grundsätzen eines Abzugs "neu für alt" aus, wenn der Vorteil nur darin liegt, dass die Kaufsache durch den erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils einen zwangläufigen Wertzuwachs erfährt oder der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart. Derlei Vorteile sind laut BGH nicht auf den Schadensersatzanspruch des Käufers anrechenbar.

Hinweis: Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag einer Immobilie hilft dann nichts, wenn der Mangel arglistig verschwiegen worden ist. Ehrlich währt eben immer noch am längsten.


Quelle: BGH, Urt. v. 13.05.2022 - V ZR 231/20
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2022)